よくあるご質問

A.土地利用の定期券です。

定期借地権は、平成4年8月に施行された新借地借家法によって新たに認められた土地の利用権です。
一定期間だけ利用する事の出来る借地権で契約期間が満了すると消滅してしまう借地権です。

A.「正当事由」と「法定更新」が適用されない

従来の借地権には正当事由と法定更新が適用されますが、定期借地権は期間が満了すると契約が確実に終了し、土地が必ず返還されるというメリットがあります。従って、立ち退き料は必要ありません。

A.従来の借地権はそのままです。

新法が施行された平成4年8月1日以前に契約されている借地権は、従来のままの借地権ですから「正当事由」と「法定更新」制度は適用されます。

A.立ち退き料がないので収益が確定するからです。

定期借地権は従来の借地権とは異なり、確実に土地が返還されます。したがって、土地を賃貸して収益を上げると同時に、目的を果たすと土地を取り戻すことが出来ます。しかも立ち退き料がありませんから、収益が確実に手元に残ることになります。

A.保証金20％で地代1％

土地の時価が3000万円とすると、保証金は600万円で地代は年間30万円前後という設定が多くなっています。

A.土地が返還されるという法律制度として保障されています。
将来、法改正が行われたとしても、現在、定期借地として契約した物件については、将来もその効力が法律上保障されると考えてよいと思われます。

A.そうしたことは万一にもあってはならないとは思いますが、仮にそういったことがあった場合も、定期借地権の効果は法律で保障されていますから、この明け渡しは裁判で確実に実行されることになります。

A.明け渡しの遅れに対しては、借地人が明け渡しを遅らせることが、借地人の経済的なマイナスになるような契約条項を設け、事実上、借地人が明け渡しを積極的に行うよう配慮がなされています。

A.地主は自由に選ぶことが出来ます。

実際の契約例では、賃貸管理をしている不動産業者が管理を行っているケースも多いようです。

A.保証金は、定期借地契約が終了し、借地人が建物を解体して原状回復を完了した時に未払い賃料を精算して残りを無利息にて返還する事になります。

A.保証金を借地人に返す必要はありません。借地権を買った人は、元の借地人から将来において保証金を返して貰う権利も一緒に売買する事になります。

A.地主さんが保証金を返すのは、建物を解体したのを確認して返す事になっています。
返還の申し入れは、一年前となっていますのでその間に、新しい定期借地権の借地人を探すことになります。更地になる事が決まっているのですから、新しい借地人を探すことは可能だと考えます。
更地になるのなら売却する事も可能となります。建物を解体せずに只で譲り受けて、貸家にする事も考えられます。

A.公正証書での契約が義務付けらえているのは、事業用定期借地権です。
一般定期借地権は、公正証書等となっていますので、公正証書は義務となっていません。
しかし、当機構としては一般定期借地権でも公正証書の作成をお勧めしています。
理由としては、契約期間が長期である事が最大の理由です。
公証人役場で公正証書を無料で保管していただけますので、公正証書を無くした場合にも再発行していただけるメリットがあります。

A.生産緑地は、３０年以上経過した場合と営農が困難になった場合に、解除することが出来ます。
一斉に解除になる2022年問題が専門家の間では話題に上っています。
それ以外に、生産緑地に特別養護老人ホームを建設する場合は転用が認められます。

A.提携企業に依頼したり、このホームページに掲載して借りる人を探します。
事業用定期借地権は、公正証書での契約を義務付けていますので、契約書の作成等もお手伝いさせていただきます。

A.相続税の延納分と利子税を合わせて支払う必要があります。

A.固定資産税に関しては、遡って支払う必要はありません。

A.更地に特別養護老人ホームを建築すると、土地の固定資産税は全体が/6になります。

A.建物を建築するのは、社会福祉法人です。地主さんは、土地を一般定期借地権で賃貸するだけです。

A.抵当権が設定されている土地は、ユーザーの権利が守られない。

抵当権が設定されている土地は、土地所有者が返済できない場合は競売となってしまします。
定期借地権のユーザーは、落札をした方に対抗する事が出来ずに、期間が満了でなくても建物を解体して更地にして土地を返還する事になります。

A.利用できません。

事業用定期借地権は建物所有目的以外には使用する事が出来ません。野立ての場合は民法上の土地の賃貸借となります。
勿論、一般定期借地権も使用する事が出来ません。

A.公証人によっては認めない方もいますので、注意が必要です。

平成4年に借地借家法の改正と共に創設された事業用借地権は、契約期間を10年以上20年未満とする条件となっていました。契約に関しては、公正証書によると規定されています。しかし、20年の期間が迫ってくる事で、不都合を感じる土地の貸主と借主が多い事から、平成20年に借地借家法が一部改正されて、事業用借地権は事業用定期借地権と名前も変更され、契約期間も10年以上30年未満と30年以上50年未満という2種類となりました。事業用定期借地権も契約に関しては公正証書によると定められていますので、以前に公正証書で契約した期間を10年間延長するという公正証書を作成する事が必要です。しかし、法律上認められないとする公証人もいますので、事前に公証人の考え方を確認してください。

A.駐車場代金と同じくらいと考えていただいて良いと思います。

駐車場は、通路なども考えると一台当たり７坪ほどの面積が必要となります。
月額の駐車料金が、７０００円の場合は、坪１０００円といったところです。

A.はい。本当です。定期借地権利用による整備促進特別対策事業のことです。

東京都は、地主さんと社会福祉法人との５０年の定期借地契約における地代を助成します。
（路線評価額×1/2×貸地面積）が一括前払いされます。つまり相続税評価額の1/2です。

A.取得時に一括課税はされません。

助成金を５０年で分割して取得したとして、一年ごとに不動産取得として申告していただきます。

A.はい。利用可能です。土地を売りたくない方には良い制度ですね。

特別養護老人ホームの場合は、３０床以上ある事が条件です。
２９床以下の場合は、区市町村の助成金となりますので、土地を管轄する区市町村にお聞きください。

A.はい。有ります。

特別養護老人ホーム・介護老人保健施設・ケアハウス（特定施設入居者生活介護の指定を受けたものに限る）・養護老人ホーム・認知症高齢者グループホーム・小規模多機能型居住介護事業所などです。

A.はい。期限がきたら更地にして返してもらえます。

一般定期借地権の一番重要な部分は、期限がきたら更地で返してもらうということです。

A.転売の場合は、連帯保証人の保証債務は消滅します。

事業用定期借地権の残期間と建物を譲渡した場合は、現在の借地権者の地代の支払い債務は消滅しますので、当然に保証債務も消滅します。