定期借地権の活用法

定期借地権の種類

定期借地権は、平成4年8月に施行された「借地借家法」により誕生しました。

従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し更新はありません。
この制度によると、土地所有者は従来に比べ、安心して土地を貸すことができ、借り主は、従来より少ない負担で良質な住宅を持つことができます。

土地の貸借が円滑に行われることが期待でき、住宅・宅地政策上も有効な制度と見られています。

定期借地権の3類型
1.一般定期借地権借地期間を50年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。
2.建物譲渡特約付借地権契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権が消滅します。
3.事業用定期借地権借地期間を10年以上50年未満とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、居住用には使えません。

前払地代方式の定期借地権（新定期借地権）の内容は、こちらのページをご覧ください。

一般定期借地権で３つの特約がない場合の考え方
２２条の一般定期借地権については、期間５０年以上の契約を書面ですることにより
①期間満了により更新の請求をしない
②建物買取り請求権の行使をしない
③建物再築による期間の延長がない
という３つの特約が有効になる旨が規定されております。
定期借地権が誕生した際に、上記３つのうち２つの特約のみをした場合に、それが有効となるか否かという議論があるようですが実務的には上記３つの特約を書面で交わすことを考えておけばよいでしょう。

不動産登記実務上はこの３つの特約を全て具備する必要があるとの解釈のもとに、この一部を排除する旨の書面が添付された場合には、定期借地権設定登記の申請を却下する扱いとされています。（不動産登記法第111条3項　だい132条2項）

事業用定期借地権の期間の延長

平成4年に創設された事業用借地権は、借地借家法が改正されて、名前も事業用定期借地権と変更になりました。改正された理由は、事業用借地権が賃貸期間を10年以上20年以下としていたことが原因です。
契約後20年で終了する事が借地権設定者（貸主）及び借地権者（借主）に不利益をもたらすケースも考えられるからです。
それで、事業用借地権は平成20年、契約期間を10年以上30年未満とする事業用定期借地権として改正されました。

さて、実務上はどの様になるのでしょうか？事業用借地権も事業用定期借地権も公正証書による契約が義務付けられています。
既存の事業用借地権の公正証書による契約を事業用定期借地権として期間の部分を延長する必要があります。貸主も借主も合意しているのですから簡単な話ですが、もう一人合意して頂かなければならないのが公証人です。
そもそも、契約期間が満了したら終了する事業用借地権を公正証書を契約期間を10年延長するとすることが法的に矛盾すると考える公証人もいらっしゃるようです。公証人によっては延長を認めない先生もいますので事前に考え方を確認してみてください。

尚、10年以上20年未満の事業用借地権を50年まで延長する契約は、10年から30年未満と30年以上50年未満では契約内容が大幅に違ってきますので公正証書を作成して貰う事は難しいようです。

事業用定期借地権の３０年未満と５０年未満の違い

定期借地権の活用法

事業用定期借地権
定期借地権の３つの累計で、一番多く利用されているのが事業用定期借地権です。平成４年８月の借地借家法が施行されて、借地期間が１０年以上２０年以下で土地所有者にとっては貸しやすく、事業者にとっては借りやすいと様々な利用が行われました。一番多かったのがガソリンスタンドでした。行政が地主さんから借地して、施設を建築した例も多くありましたが、借りる方では２０以下という事で借りるのをためらった事もあったようです。

借地借家法が改正されて、平成２０年１月１日以降は、３０年以上５０年未満という期間の契約が可能となりました。事業用定期借地権は、居住用以外は利用可能ですので行政が土地を借りて学校を建築したり、市役所などを建築する例なども出てきています。
２０年で解体して更地で返還する事を考えると、建物には費用を掛けられないという事をお聞きしましたが、期間が長ければ建物にも十分な予算を掛けられますね。

事業用借地権は、公正証書による契約が義務づけられています。

 事業用定期借地権で借地期間１０年から３０年未満の例は、こちらからご確認ください。

一般定期借地権
利用目的に制限はなく、事業用でも居住用でも良い事とされています。契約方式も事業用定期借地権が「公正証書」によることを義務付けていますが、一般定期借地権は一般の契約書で契約しても有効となっています。
しかし、契約期間が５０年以上になりますので貸す側と借りている側も代替わりとなることが予想されますので、公正証書として公証人役場で保管しておいて貰うというのがお勧めです。

契約書の内容で、守らなくてはいけない部分は「契約の更新がない事」「建物築造による存続期間の延長がない事」「建物買取請求権がない」という３つの特約を入れて設定契約を締結すると、定期借地権として成立します。契約書の内容を確認したい場合は、
一般定期借地権設定契約書（戸建て・賃借権）で確認してください。
最近は、分譲マンションでの利用が多いようで、フランス大使館の敷地内のマンションも東京都がと都有地を定期借地権マンションとして分譲した「シティータワー品川」や「むさしのＩタウン」の人気は記憶に新しいですね。

その他、お寺や神社といった土地を簡単に売却できない法人の定期借地権による利用が多いようです。
大きな物件では、ナゴヤドームなども定期借地権を利用する事でチケットを安くする工夫をされているようです。合わせて、高齢者施設や病院なども利用が多いようです。多額な借金をしたくない地主と、土地を買う事で初期投資を多くしたくない法人との思いが合致しているようです。大きなショッピングモールの利用も多くなってきている事も背景は同じなのでしょう。

建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を３０年以上に設定し、契約期間終了後、地主が借地人から建物を買い取ることで、借地権が消滅する借地契約。登記の必要はなく、所有権移転または所有権移転請求権の仮登記を必要とします。法律上は契約は書面に定めておく必要はありません。

ただし、３０年後に契約が実行されることを考えると、契約書に記載しておくことが望ましいでしょう。相続土地活用研究会としては、公正証書をお勧めしています。

建物の譲渡
建物譲渡特約の設定方法は「確定期限付売買契約」と「売買予約契約」の二つがあります。
１.確定期限付売買契約
契約が満了する３０年後以降の特定日を予め設定し、その日に買い取りを実行する前提で、借地契約と売買契約を同時に結ぶ方法です。
２．売買予約契約
契約が満了する30年後以降に建物の売買契約を行うとした売買予約契約を借地契約と同時に結ぶ方法です。

建物譲渡特約付借地権の活用法
土地の所有者は、土地を借地人に貸すことで「地主」として３０年間、時代や保証金などの収入を得る音が出来ます。最近では、定期借地権付き分譲マンションや社宅やオフィースビルなどでの利用もあります。
地主として、注意しなければならない事は入居しているまま、建物を買い取るので古くなった建物の修理代や解体費用は地主もちとなることです。

法人が地主から土地を借りて、賃貸住宅を経営を行い３０年後に入居者付きで買い取るというケースですが、空室リスクや修繕リスクなどを地主に負わせて、法人が良いとこどりをするケースには充分に注意してください。

建物譲渡特約付借地権の設定契約書の例はこちらからご確認ください。